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Manovra Monti e tasse su immobili
Scritto il 28 Dicembre 2011 alle 21:50 da
Ritocchi su ritocchi, calcoli su calcoli, ecco la stangata sulle case pronta per tutti noi:-). La fase due, manco a dirlo, consiste in nuove purghe per noi tartassati. Chi ha una casa e non è un evasore, che se le intesta a società lussemburghesi, è fregato. Se prima pagava 10, ora con la revisione degli estimi pagherà 50. Il Corriere fa qualche simulazione (pag 5) – «Napoli e Venezia, il divario col mercato arriva al 400%», cioè pagheremo il quadruplo. I milanesi si preparino coi fazzoletti: «Dal 60% al 200% per l’Imu, dal 130 a oltre il 350% sull’acquisto della prima casa. I numeri sono di uno scenario ipotetico che si verificherebbe se il Catasto adeguasse i valori fiscali a quelli di mercato». Ma Mario Monti assicura: «Sarà una riforma a costo zero e non una nuova stangata sul mattone». E noi ci crediamo. Riequilibrare i valori al mercato con una operazione promessa a ‘costo zero’. Sui piatti della bilancia dell‘imminente riforma del catasto una più puntuale aderenza di valori e rendite immobiliari alla realtà del mercato, attualmente 3,73 volte maggiori a quanto appare sulle mappe, ma anche la contestuale riduzione delle aliquote. Aggiornamento senza peso sulle tasche degli italiani insomma: almeno nelle promesse niente nuova stangata in una riforma non pensata con l’esigenza di fare cassa.
Con queste premesse il governo sta provando così a mettere ordine nella giungla del catasto italiano.
L’ULTIMO TENTATIVO DI RIFORMA NEL 2006. L’ultimo tentativo era stato fatto nel 2006, quando l’allora governo Prodi presentò un collegato alla Finanziaria per mettere mano in modo organico al catasto, di fatto ancora strutturato con il sistema di categorie e classi introdotto alla sua nascita, con rendite rivalutate l’ultima volta nel 1990, con riferimento al biennio precedente. Ma, la fine anticipata della legislatura, fece cadere il progetto.
RIEQUILIBRIO DEI VALORI. Il nuovo provvedimento potrebbe adesso arrivare velocemente, proprio per evitare la tagliola di fine legislatura. I contenuti sono già tracciati in un documento elaborato dal ministero dell’Economia, che ha fissato i cinque criteri ispiratori, ma anche garantito i tempi brevi per l’articolata operazione. «È noto», è scritto nel documento, «che le attuali rendite catastali, su cui si basa in larga parte la tassazione immobiliare, non sono più congrue rispetto ai valori di mercato». L’ultimo rapporto dell’Agenzia del Territorio indica in particolare che per le abitazioni il valore corrente di mercato è pari, in media a 3,73 volte la base imponibile ai fini Ici. Se si guarda all’Irpef, invece, lo stesso rapporto oscilla tra il 3,59 della abitazioni principali e il 3,85% delle seconde case. I canoni di locazione, poi, sono superiori di 6,46 volte a quelli delle rendite catastali. Il nuovo catasto – ed è il primo criterio fissato dal ministero dell’Economia – ha il compito di contemplare «assieme alla rendita, ovvero al reddito medio ordinariamente ritraibile al netto delle spese di manutenzione e gestione del bene, il valore patrimoniale del bene, al fine di assicurare una base imponibile adeguata da utilizzare per le diverse tipologie di tassazione».
PERIFERIA, CENTRO E TIPOLOGIA DI IMMOBILE. All’orizzonte quindi una «rideterminazione della classificazione dei beni immobiliari». Oggi, ad esempio, per le sole ‘abitazioni’ sono previste 11 classi: dalla Casa signorile ai castelli (A9), passando per abitazioni di tipo economico (A3), popolare (A4)e ultrapopolare (A5) che spesso, con i cambiamenti avvenuti nel corso degli anni, non rispettano più la realtà. Il documento del ministero fa espressamente un esempio: «Tipicamente», è scritto, «abitazione classate come popolari (A4) lo sono rimaste nel tempo, anche se oggi, pur essendo ubicate in zone centrali, il loro valore è di fatto più elevato di edifici di civile abitazione (A2) ubicati in zone semicentrali o, addirittura, periferiche».
METRI QUDRATI UNITÀ DI MISURA FISCALE. «La riforma», è il terzo criterio, «prevederà poi il superamento del sistema vigente per categorie e classi in relazione agli immobili ordinari. Sarà invece introdotto un sistema di funzioni statistiche che correleranno il valore del bene o il reddito alla localizzazione e alle caratteristiche edilizie. Per gli immobili speciali, invece, è prevista una riqualificazione dei metodi di stima diretta. Infine, è previsto il superamento, per le abitazioni e gli uffici, del ‘vano’ come unità di misura della consistenza ai fini fiscali: sarà sostituito con il criterio di ‘superficie’ che verrà espresso in metri quadrati.
Valori e classificazioni catastali fermi da oltre vent’anni
L’esigenza di una revisione dei valori catastali è stata sottolineata dall’Agenzia del Territorio. Il rapporto tra valore di mercato (stimato) degli immobili e valore imponibile e’ di 3,7 volte, i canoni di locazione, invece, sono mediamente superiori di 6,46 volte le rendite catastali. Un divario enorme che potrebbe essere colmato con la revisione delle rendite catastali che sono più o meno ferme da oltre vent’anni, dal 1989. Più o meno perché nel 1996 c’é stato un adeguamento del 5%. L’inadeguatezza del sistema dipende dal fatto strutturale che il sistema a categorie e classi è fermo al periodo di «costruzione» del catasto urbano.
CLASSAMENTO INCONGRUENTE. La denominazione e la classificazione delle unità immobiliari non è più adeguata ai tempi. Inoltre, il classamento, ovvero l’operazione di classificare in una categoria ed in una classe di valore un bene immobile ordinario, è rimasto quello iniziale delineato dall’originario impianto normativo del catasto e gli unici aggiornamenti sono riconducibili a comunicazioni effettuate dai soggetti interessati, in occasione di attività di ristrutturazioni e variazioni edilizie.
Per una revisione generale, che sarebbe più equa rispetto all’aumento secco della rivalutazione effettuato dal governo aumentando del 60% il coefficiente di moltiplicazione per gli estimi catastali degli immobili, occorrerebbe proprio superare l’attuale meccanismo di classi e categorie, non più adeguato rispetto al patrimonio immobiliare così com’è al giorno d’oggi. Le fonti sono state prese da qui
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