Crisi immobiliare: Foreclosure Crisis Goes Global
Sebbene il comparto immobiliare statunitense sia in uno stato di forma disastroso, non è per nulla paragonabile a quanto accade in Irlanda. Il valore dei beni immobili irlandesi è in caduta libera. I prezzi sono crollati del 60% in tutto il paese, e del 65% a Dublino. Le misure di austerity hanno portato alla forte crescita del tasso di disoccupazione (18%) e al ristagno del mercato immobiliare. Secondo il Guardian, i prezzi hanno subito una flessione dell’8% nell’ultimo trimestre, “la più grande caduta di prezzi trimestrale mai avuta nel mercato immobiliare irlandese“. (“Ireland’s house prices at lowest levels since 2000″, The Guardian)
E la situazione non è così calda nemmeno nella vicina Spagna, dove i prezzi delle case sono crollati del 7,4% su base annuale nel terzo trimestre, “il quattordicesimo trimestre consecutivo di perdite” (Reuters). Le macerie della bolla immobiliare spagnola sono visibili ovunque, dall’inefficiente e boccheggiante sistema bancario, all’altissimo tasso di disoccupazione (22%), alle entrate fiscali in calo. Le lugubri finanze del paese hanno portato all’espulsione del Primo Ministro Josè Luis Rodriguez Zapatero e del suo governo socialista a favore dell’integralista di destra Mariano Rajoy. (Rajoy promette profondi tagli sulla spesa pubblica dove sia possibile, anche se ciò significa l’interruzione di programmi sociali apprezzati). Altre informazioni sulla bolla immobiliare spagnola tratte da Reuters:
I prezzi delle case hanno subito un calo attorno al 24% espresso in termini reali dal picco del 2007, e ci si attende un decremento tra il 35 e il 40% su base decennale, con la domanda frenata dall’alto tasso di disoccupazione e da un basso livello di crescita”. (“Spain housing prices fall 7.4 pct in long slump”, Reuters)
Negli Stati Uniti i proprietari di case hanno visto il proprio capitale svanire nell’arco di pochi anni. Secondo i riferimenti offerti dall’S&P/Case-Shiller Home Price Index, i prezzi del settore casa sono scivolati del 32% dal picco avutosi nel 2006, gettando alle ortiche circa 8 trilioni di dollari in capitale immobiliare. L’inversione di tendenza dei prezzi ha provocato un repentino declino nella spesa al consumo, dal momento che furono prelevati 500 miliardi di dollari all’anno dagli Home Equity Withdrawals (HEW) [Linea di prestito con garanzia ipotecaria, ndt] negli anni della bolla.
Così, quanto a lungo proseguirà questa caduta dei prezzi negli Stati Uniti e c’è qualche possibilità che gli USA seguano la strada dell’Irlanda e che gettino via un altro 30% o qualcosa di simile?
Sembra improbabile, soprattutto perché sembra che le grandi banche stiano lavorando con la Fed per frenare l’ammontare dell’offerta. Così, ad esempio, (secondo Calculated Risk) “l’offerta di immobili è calata del 18% su base annuale in dicembre” (2011), tuttavia l'”offerta fantasma” di case si scosta appena. Questa è la definizione di “offerta fantasma” fornita da Calculated Risk:
Offerta di unità abitative che attualmente non sono sul mercato, ma che si prevede siano quotate nei prossimi anni. L’offerta fantasma può includere proprietà appartenenti a banche (REO: Real Estate Owned), proprietà sotto processo di pignoramento, altre proprietà su cui sono accesi delle ipoteche non estinte (con periodo di grave inadempienza di oltre 90 giorni, o meno gravi), condomini convertiti in appartamenti (e che saranno riconvertiti ancora), immobili a reddito di proprietà di investitori e proprietari di casa “in attesa di un periodo migliore” e poche altre categorie – fintanto che le proprietà non sono poste in lista di vendita.
Così, mentre l’offerta di immobili è rientrata attorno ai livelli del 2005 (2,5 milioni di unità), l’offerta fantasma aggiunge a tale somma altri tre milioni di unità. Se tale offerta nascosta fosse improvvisamente introdotta nel mercato, i prezzi cadrebbero a picco. Così, la mia supposizione è che i “Big Boys” stiano colludendo con i nostri amici della Fed per sostenere i prezzi attraverso la vendita scaglionata degli arretrati. Nonostante ciò, la tendenza al ribasso dei prezzi è impressionante. Per esempio, le banche hanno ridotto l’offerta di circa il 18% su base annua, ma ciò malgrado i prezzi hanno anche visto un decremento del 4%! Normalmente si potrebbe pensare che, se un’offerta così forte venisse omessa dal mercato, i prezzi dovrebbero salire, ma questo non è il caso. Ciò mostra come l’approccio al possesso di una casa sia cambiato in maniera drammatica. Anche con tassi di interesse al minimo storico, un gran numero di persone si sta tenendo lontana dall’acquisto di una casa.
In questi ultimi giorni i lettori potrebbero aver sentito delle voci riguardo il fatto che la Fed stia facendo delle pressioni a favore di un programma di riconversione di un imprecisato numero di case pignorate in immobili da reddito. Sfortunatamente, sembra essere solo un altro schema Ponzi che avrà un effetto marginale sulle vendite complessive. Lasciatemi catturare la vostra attenzione sul passaggio chiave dell’analisi di Reuters riguardo il programma proposto:
Il presidente della Fed Ben Bernanke, in una lettera con le proprie raccomandazioni, ha detto che la banca centrale statunitense sta dando risposta alle richieste di consulenza su ciò che andrebbe fatto per interrompere la spirale del crollo dei prezzi delle case e l’incremento dei pignoramenti.
Tra le raccomandazioni: permettere a Fannie Mae (FNMA.OB) e Freddie Mac (FMCC.OB) di rifinanziare mutui non garantiti. (“Fed says expand Fannie, Freddie role to aid housing”, Reuters)
La Fed vuole solo riuscire a rifinanziare i mutui ipotecari etichettati come spazzatura che sono nei bilanci delle banche, in modo che il conto finisca nelle mani del contribuente. Il discorso riguardante l’immobiliare da reddito è soltanto un diversivo, un’altra operazione di salvataggio.
Torniamo alle cose essenziali: “CoreLogic riporta che l’offerta fantasma da ottobre 2011 permane ai livelli di gennaio 2009“.
Da Seeking Alpha:
Da ottobre 2011 l’offerta fantasma si è mantenuta su 1,6 milioni di unità, la metà dei tre milioni di proprietà attualmente gravemente insolventi, in pignoramento o in REO.
Di questi 1,6 milioni di proprietà attualmente in offerta fantasma, 770.000 unità sono gravemente insolventi, […] 430.000 sono in fase di pignoramento […] e 370.000 sono già in REO” (Seeking Alpha).
Così, il numero di case che alla fine andranno sul mercato è circa il doppio rispetto a ciò che possiamo vedere nell’attuale offerta riportata. Ciò significa che i prezzi potrebbero cadere di un altro 32%?
Probabilmente no, ma sicuramente vedranno una caduta di un ulteriore 5 o 10%. Questo è inevitabile. Ma lo shock causato dai prezzi è solamente una piccola parte di un problema molto più serio. Un proprietario di casa su cinque si trova già “underwater” [con un valore della casa inferiore al mutuo residuo, ndt]. Se tale numero dovesse crescere, allo stesso modo crescerà il numero di pignoramenti, devastando la classe operaia che già si è vista togliere il terreno sotto i piedi un’infinità di volte dall’inizio della crisi. Sfortunatamente, seguendo l’attuale traiettoria, ci stiamo dirigendo verso il dirupo. Se la troupe di Obama non cambia l’attuale politica del non-fare e non prende decisioni forti nel mantenere le persone nelle proprie case, potremmo veder triplicare i pignoramenti prima che la crisi sia conclusa. Ecco uno scoop da Business Insider:
Un importante speculatore del mercato immobiliare, Laure Goodman della Amherst Securities, ha previsto il verificarsi dal 2009 di un ulteriore crash dell’immobiliare, in quanto le banche si trovano costrette a liquidare tonnellate di mutui a rischio.
Fino a 11 milioni di ipoteche sono a rischio default, secondo Goodman. Si tratta di un dato impressionante, visto che soltanto alcuni milioni di ipoteche sono state estinte da che la crisi ha avuto inizio. Quando ciò accadrà, il mercato sarà inondato di nuova offerta.
Goodman ha ottenuto il dato di 11 milioni attraverso la proiezione dei tassi di default relativi ai non-performing loans, re-performing loans e underwater loans (si controllino gli eccellenti grafici).
Nel frattempo le banche si stanno ritirando dalla liquidazione dei prestiti, nella speranza che tali prestiti negativi si tramutino in positivi. Perciò l’offerta fantasma si mantiene crescente”. (“Laurie Goodman On Why Another 11 Million Mortgages Will Go Bad”, Business Insider)
Per coloro che pensano che dobbiamo “lasciare che il mercato segua il suo corso“, si tenga a mente come siano stati applicati standard differenti verso le banche, ovvero verso coloro che non soltanto hanno perpetrato questa crisi, ma che ne sono stati i principali beneficiari attraverso il sovvenzionamento pubblico. (Un “assegno in bianco“)
Non è tempo ora che si dia alle vittime la stessa considerazione?
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